Provincia di Mantova

Sebbene la mobilità fondiaria nel 2025 sia diminuita, il prezzo unitario medio della terra è aumentato in modo evidente rispetto all'anno precedente, attestandosi a 4,9 €/m2 (+ 8,7%).

Lo rileva lo studio - indagine sull'andamento del mercato dei terreni agricoli mantovani nel corso dell'anno appena concluso redatto come di consueto dalla Commissione Provinciale Espropri sulla base di dati di compravendite (anonimi) estratti dall'Agenzia delle Entrate di Mantova.

"Questa indagine, unica in Italia, permette di osservare in dettaglio il mercato fondiario virgiliano - sottolinea il presidente della Provincia Carlo Bottani - e viene utilizzata dalla Commissione Espropri per orientare la determinazione dei Valori Agricoli Medi da utilizzare nei casi di esproprio".

Negli ultimi dodici mesi, le dimensioni del mercato si sono contratte: gli atti sono scesi del 13%, i terreni scambiati (circa 1200 ettari) sono calati del 24% e pure il valore complessivo delle compravendite è diminuito (58,5 mln di €, -13%). Mediamente ogni atto ha un valore di 170.500 euro e riguarda 3,5 ettari. Il capitale immobilizzato nel patrimonio fondiario provinciale (stock) è stimato in circa 8,85 miliardi di euro.

Dai dati 2025 emerge che, sebbene la mobilità fondiaria sia diminuita, il prezzo unitario medio della terra è però aumentato in modo evidente rispetto all'anno precedente, attestandosi a 4,9 €/m2 (+ 8,7%).

I comuni nei quali sono state cedute le superfici maggiori (60-70 ha) sono Marcaria, Sermide e Felonica e Castellucchio. La maggior parte dei trasferimenti interessa superfici abbastanza modeste, molto spesso per l'arrotondamento della superficie aziendale con terreni confinanti, mentre sono sempre rare le vendite di interi fondi rustici.

"Nel 2025 i prezzi più alti della provincia di Mantova si sono registrati nei territori dell'Asolano, Castel Goffredo, Guidizzolo, Goito - spiega Nicola Balboni, dottore agronomo, presidente della Commissione Provinciale Espropri - dove i prezzi sono aumentati decisamente rispetto al 2024 (circa 6-6,2 €/m2). Incrementi significativi dei prezzi si sono avuti anche nel territorio a Nord di Mantova (Porto Mantovano, S. Giorgio, Marmirolo e Roverbella) e nella zona di Roncoferraro e Castelbelforte (5-5,5 €/m2). Pure nell'Ostigliese (± 4 €/m2) e nella pianura centrale del mantovano (Mantova, Curtatone, Borgo Virgilio, Bagnolo, Castellucchio, Rodigo) si sono registrati aumenti (circa 5,9 €/m2), anche se meno importanti dei precedenti. Si è rilevata una certa stabilità dei prezzi nel Sinistra Secchia (circa 5 €/m2) e nel Destra Secchia (± 3,4 €/m2). Una nuova e importante contrazione dei prezzi si è invece riscontrata nelle colline moreniche (circa 4 €/m2)".

Confrontando le medie dell'ultimo triennio con quelle del triennio precedente, si nota che il patrimonio fondiario mantovano ha aumentato il proprio valore del 2,7%. Acquistano valore soprattutto i terreni situati in Sinistra Mincio (Roncoferraro, Castelbelforte, Castel d'Ario, ecc…), nella pianura centrale mantovana, nell'area Asolana-Goitese e nel Sinistra Secchia. Le colline, invece, perdono valore, mentre le altre zone risultano stabili.

"Le dinamiche dell'ultimo anno possono essere lette in relazione alle ottime prestazioni dei mercati lattiero caseari del 2024, che hanno dato l'opportunità agli allevatori di acquistare terra per sostenere mandrie sempre più importanti - si legge nella relazione della Commissione Provinciale -. L'ambito morenico, storicamente quello con i prezzi più alti, negli ultimi anni continua a cedere valore e ormai da due anni ha perso il primato provinciale: pare che qui i costi dell'irrigazione inizino a pesare sulla domanda di terra. In certe situazioni, come nell'area della cosiddetta "grande Mantova", non si può escludere che siano le dinamiche immobiliari a trascinare i prezzi dei terreni agricoli, con attese - o speranze - di poter destinare nuove superfici all'edilizia.  Gli operatori che acquistano terreni sono perlopiù imprenditori agricoli professionali di aziende a indirizzo zootecnico o orticolo. Dove l'agricoltura è specializzata e professionale e le filiere agroalimentari sono integrate, il mercato fondiario è generalmente attivo, con transazioni veloci e prezzi correlati agli andamenti dei mercati delle principali produzioni agroalimentari. In questi contesti, la buona redditività consente agli imprenditori di cercare di ingrandire le aziende per ottenere economie di scala e, in genere, gli scambi sono relativamente facili. Anche se il denominatore comune è sempre l'ampliamento dell'azienda, la questione dei reflui zootecnici e dell'equilibrio fra allevamento e terreni può essere determinante nella scelta di acquisto di nuove superfici. L'aumento dei prezzi dei concimi ha causato una maggior valorizzazione degli effluenti zootecnici, oggi considerata una risorsa preziosa e attivamente ricercata dalle aziende non zootecniche. Le aree con ordinamenti cerealicoli sono invece in serie difficoltà che si riflettono sul mercato fondiario, in particolare laddove vi sono difficoltà di irrigazione. Talora i terreni vengono acquistati da soggetti extra agricoli, spesso provenienti da settori industriali, che investono nella terra per salvaguardare i patrimoni oppure, in alcuni casi, per semplice retaggio della storia familiare. Gli investitori esterni al settore riconoscono nella terra il carattere di "bene rifugio" oppure sono attratti per investimenti nei settori della ricezione turistica o della ristorazione; in questa circostanza, non di rado sono i proprietari storici che riprendono il possesso dei beni per avviare una nuova impresa. Anche nel 2025 hanno suscitato molto interesse gli impianti agrivoltaici e le imprese del settore sono molto attive nella ricerca di terreni agricoli disponibili. Le centrali agrivoltaiche si stanno lentamente diffondendo nelle campagne lombarde, anche se attualmente i progetti di nuovi impianti sono perlopiù in fase autorizzativa. Si deve considerare che, a causa degli obiettivi fissati per la decarbonizzazione e la transizione energetica, la legislazione nazionale ed europea è molto favorevole e incentivante per questi impianti. D'altra parte, il fotovoltaico è la tecnologia più facilmente percorribile per raggiungere gli obiettivi di decarbonizzazione e le campagne, a differenza dei tetti, offrono ampie distese di terreni perlopiù pianeggianti; esse offrono quindi la possibilità di impianti grandi ed efficienti, nonché di maggiori guadagni".

La maggioranza delle vendite di terreni avviene da parte di agricoltori anziani senza successori alla guida delle aziende, o dagli eredi di questi - occupati in settori extra-agricoli e non interessati all'agricoltura -, oppure da aziende in difficoltà finanziarie.

Tra i fattori di depressione del mercato fondiario futuro si ricordano lo scarso tasso di ricambio generazionale e la diminuzione delle sovvenzioni pac, in ulteriore calo anche nella proposta della Commissione europea per la programmazione 2028-2034.