Compravendita di terreni agricoli, sul mercato torna vivacità
Le rilevazioni della Commissione provinciale espropri: prezzi più alti nella zona delle Colline Moreniche e aumenti significativi nell'area di produzione del Parmigiano Reggiano
Torna l'interesse per l'acquisto di terreni agricoli. Lo attesta l'indagine dalla Commissione Provinciale Espropri sulla base dei dati delle compravendite estratti dagli atti notarili dall'Agenzia delle Entrate di Mantova. L'indagine, unica in Italia, permette di osservare in dettaglio il mercato fondiario virgiliano. "Nel 2023 il mercato delle terre è stato moderatamente vivace rispetto al 2022, facendo registrare un aumento della mobilità fondiaria e del valore complessivamente scambiato - spiega Nicola Balboni, dottore agronomo, presidente della Commissione Provinciale Espropri -. La superficie agricola compravenduta è aumentata del 2,6% (1400 ettari) rispetto al 2022 ed è aumentato anche il valore totale delle vendite (+2,9%, 64,6 mln di euro). Il prezzo unitario medio della terra del 2023 è però rimasto costante (+0,34%), attestandosi a 4,52 €/m2". Naturalmente vi sono delle differenze nelle dinamiche delle diverse zone del mantovano. I prezzi più alti si registrano nelle colline moreniche (5,4 €/m2 in media), area in cui si è avuto un aumento rispetto al 2022 (+ 3,8%). Prezzi elevati si registrano anche nella zona dell'asolano fino a Goito (Asola, Castel Goffredo, Guidizzolo, Ceresara, Canneto s/O, Goito ecc …) e nel territorio a Nord del capoluogo (Porto Mantovano, S. Giorgio, Marmirolo e Roverbella): qui i prezzi medi sono superiori a 5 €/m2.
La zona dove la terra vale meno è sempre il Destra Secchia (3,6 €/m2), anche se, rispetto al 2022, in questa area si è osservato un incremento significativo dei prezzi (+ 7%). Anche nella zona in Sinistra Secchia (Pegognaga, Suzzara, Gonzaga, S. Benedetto Po, ...), zona di produzione del Parmigiano Reggiano, i prezzi medi sono aumentati significativamente (4,5 €/m2, + 7,4%). È però necessario ricordare che nei territori attraversati dal Po, le medie dei prezzi dei terreni agricoli sono influenzati dalle aree golenali dove la terra vale molto meno. All'esterno delle golene anche nel Sinistra Secchia la terra vale nettamente più di 5 €/m2 (5,3-5,6 €/m2). "In termini generali - continua Balboni - si può dire che il settore agricolo ha recuperato la crisi provocata dall'epidemia Covid-19. Tuttavia, nuovi gravi fattori agiscono sui mercati: guerra in Ucraina, costo dell'energia e delle materie prime e inflazione in primis. In questo contesto, e nel clima generale di incertezza che ne deriva, la terra dovrebbe tornare protagonista per la produzione di cibo. L'aumento dei costi energetici è la prima causa dell'aumento dell'inflazione in Italia; il suo primo effetto è l'aumento dei tassi di interesse e, quindi, l'aumento dei costi per gli investimenti e la diminuzione delle risorse delle aziende. Nel mantovano, dove l'agricoltura è specializzata, in genere l'offerta di terreno trova abbastanza velocemente acquirenti. La redditività delle imprese specializzate e trasformatrici consente di trattenere i giovani in azienda e incentiva gli investimenti fondiari e le innovazioni di processo; tuttavia, le nuove generazioni non vedono più l'acquisto del terreno come un obiettivo prioritario, ma sono più attente alla redditività complessiva delle aziende e alla qualità intrinseca dei terreni (fertilità, sistemazioni). Comunque, anche se il denominatore comune delle motivazioni di acquisto della terra è sempre l'ampliamento della superficie aziendale (per economie di scala), le questioni dei nitrati e fiscali possono essere determinanti nelle scelte. L'esplosione dei costi dei concimi ha causato una maggior valorizzazione dei reflui zootecnici, oggi considerata una risorsa preziosa e attivamente ricercata anche dalle aziende non zootecniche. Gli acquirenti sono perlopiù imprenditori agricoli professionali di aziende a indirizzo zootecnico o orticolo; nel mercato fondiario mantovano sono però presenti anche diversi operatori extra agricoli per investimenti a protezione di patrimoni. Le cessioni di terreni avvengono in genere da parte di agricoltori anziani senza successori alla guida delle aziende, o dagli eredi di questi occupati in settori extra-agricoli e non interessati all'agricoltura , oppure da aziende in difficoltà finanziarie".